Über eine außergewöhnliche Bedingung, die der Oberste Gerichtshof in einen Vorvertrag aufgenommen hat

In diesem Artikel geht es um den Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 19.12.2023 Nr. 41-KG23-59-K4.

In dem von der Zivilkammer behandelten Fall schlossen zwei Bürger einen Vorvertrag über den Kauf und Verkauf von Nichtwohngebäuden und nahmen darin eine Kautionsklausel auf. Die Parteien vereinbarten außerdem, dass der Verkäufer die Räumlichkeiten bis zum Datum des Hauptvertrags räumen würde.

Die Aufnahme einer Kaution in einen Vorvertrag ist ein normales Kriterium für die Einstufung der Beziehungen als vorvertragliche Beziehungen; das Problem ergab sich in Bezug auf die Verpflichtung zur Räumung der Räumlichkeiten. Eine solche Bestimmung ist für Vorverträge untypisch.

Der Käufer sandte ein Schreiben, in dem er die Rückgabe der Anzahlung verlangte und sich weigerte, den Hauptkaufvertrag abzuschließen, weil er gegen die Bestimmung des Vorvertrags verstoßen hatte.

Die Gerichte betrachteten das Vorgehen des Käufers als bösgläubig und beurteilten die Vertragsverletzung des Verkäufers selbst nicht. Der Oberste Gerichtshof wies darauf hin, dass es im Rahmen der Vertragsfreiheit nicht verboten ist, eine «problematische» Bestimmung in den Vorvertrag aufzunehmen, und dass deren Verletzung die Grundlage für ein solches Verhalten des künftigen Käufers ist, was bedeutet, dass er die Anzahlung zurückfordern und den Hauptvertrag nicht abschließen kann.